注意事項

1. 尋找物業的途徑

當談到尋找物業時，許多人會首先使用大型網上平台，如28 House、591等，或者到地產代理店舖或諮詢熟悉的經紀人。雖然透過地產代理公司搵樓較方便，但通常要支付1%的佣金。因此，許多人會選擇使用網上租樓平台，直接與業主聯絡，從而節省佣金費用。然而，在網上租樓平台上，需要自己處理一切事務。委託持牌地產代理提供較大的保障，因為他們對物業交易具備專業知識，並受到地產代理監管局的監管。與此同時，雙方簽署《地產代理協議》，以確保對方提供真實資料，從而提供更大的保障。如果對地產代理的行為有疑問，甚至可以向監管機構查詢或投訴。

2. 預算分配

一般而言，租屋通常需要「兩按一上」，即支付兩個月的租金作為按金，並提前支付一個月的租金。按金通常在租約結束時退還，前提是沒有損壞。此外，如果通過地產代理租房，則需要另外準備半個月的租金作為代理佣金。租金通常已包含物業管理費和差餉，但水電費和維修費用可能不包括在內，因此在簽署租約之前必須詳細了解。如果能夠一次性支付半年甚至一整年的租金，可以嘗試與業主議價，這樣業主可能願意降價，從而節省大量租金支出。

3. 睇樓

不論是買屋還是租屋，睇樓都是必須的。一般來說，在網上平台搜尋物業時，通常只會看到租房物業的照片和影片，但實際情況可能與圖片不符。因此，一定要與業主約定睇樓時間，了解租房物業的實際情況。最好是多看幾個物業，做好比較後再做決定。如果身邊有朋友有睇樓經驗，可以邀請他們一起陪同睇樓，協助檢查細節。

4. 實用面積vs建築面積

在香港，物業的面積通常以平方呎和「建築面積」計算，建築面積可能包括公共空間，如大堂和樓梯間等。自2014年起，政府要求地產代理公司在廣告上必須清楚列明物業的「實用面積」（即實際可使用的面積，不包括公共空間）。

5. 出租同意書

簽約前可以要求業主提供銀行出具的出租同意書。由於銀行通常規定業主在按揭期間出租物業必須事先獲得書面同意，否則業主一旦停止供款，銀行可以在未經租戶同意的情況下收回物業，這可能導致租戶無法收回按金和提前租金。同時，租戶可能需要提供就業文件，例如就業證明、薪金單、稅單和強制性公積金供款單等，以證明穩定的收入。

6. 印花稅（打釐印）

簽訂正式租約後，需要在30天內向稅務局繳納印花稅，即所謂的「打釐印」。印花稅率根據租約期限的長短而定，一般為年租金或平均年租金的0.25%至1%。印花稅通常由業主和租客共同分擔。如果租約未經打釐印，法庭將不接受相關租約作為證據，如果日後雙方發生爭議，將沒有法律保障。

7. 分辨「生」和「死」約

香港的標準租約期通常為兩年，俗稱為「一年生一年死」。租約的第一年被稱為「死」期，而第13個月到租期結束的時間被稱為「生」期。除非租約另有規定，否則在「死」期內，業主不能調整租金，而租客也不能提前終止租約，任何一方違約都需要支付賠償金。

8. 清楚計算雜費

差餉、水費、電費、管理費等雜費可能未包含在每月租金中。在租房前，必須詢問租金是否全包，並向業主索取水、電、氣的單據，仔細核對上一次使用的紀錄，以確保沒有欠款，以免日後發生爭議。一般來說，租客需支付單位的水費、電費、氣費和寬頻費用等，而業主則負責管理費、差餉地租等費用。至於物業維修費用則根據情況而定，如果單位出現結構問題，一般由業主負責維修。

9. 檢查傢俬和電器

如果單位包含傢俬和電器，最好根據清單逐項檢查，並在租約中列出單位所有設施的狀況。建議在交樓時先拍攝單位情況的影片，以免日後發生爭議。在簽署租約時，確認並訂明維修責任。

10. 注意單位漏水問題

租房其中一個大問題就是漏水，不僅影響租客，還可能影響鄰居。在睇樓時，要特別留意牆面是否有新的油漆痕跡或是否有異味，因為業主可能試圖掩蓋漏水問題。同時，要檢查窗戶和天花板的油漆是否凸起，這可能表示有漏水問題。如果想進一步確認，可以在雨後進行睇樓。

11. 檢查門窗功能

在睇樓時，要多次打開和關閉門窗，檢查它們的功能是否正常。另外，新婚夫妻應檢查窗戶的螺絲、鉸鏈和密封膠，確保安全。此外，檢查電掣和插座的功能是否正常，以免日後出現問題。

12. 注意大廈設施

除了單位內部，大廈設施也非常重要。要注意電梯數量、安全系統和設施如會所等。如果電梯數量不足或安全系統不完善，會影響租客的生活品質。因此，在做出決定之前，必須評估大廈和設施的整體狀況。

租屋陷阱

1. 同一單位重複簽睇樓紙

根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，無論是租還是買，持牌代理在帶客戶睇樓前必須與客戶簽署「地產代理協議」，也就是「睇樓紙」。雙方簽署睇樓紙後，睇樓者不得事後透過另一代理或直接向業主租買所視察的單位，否則必須賠償原代理的佣金。

「睇樓紙」的有效期為3個月。在這段期間，如果該單位被租出，就必須向受「睇樓紙」約束的地產經紀支付佣金。由於不同的地產代理可能擁有同一來源的物業，如果同一單位被不同代理重複睇過，並在期限內決定租用，就必須支付雙倍佣金。

2. 遇到凶宅

由於香港的房價高企，許多人不介意租用價格特別便宜的凶宅。為了避免租用凶宅，許多人會查閱在線數據庫或土地註冊處。如果單位業主已過世，註冊記錄將有一份「死亡證」，記錄死者的死亡地點和原因。事實上，房地產代理也有責任告知潛在租戶該單位是否為凶宅。

3. 遇上假業主

近年來，詐騙分子假冒業主出租物業的案件層出不窮。如果新婚夫妻想避免被騙去「兩個月按金和一個月租金」，他們必須提前核實業主的身份。建議如果買方支付按金，支票應開給業主代表的律師樓，由律師確認交易後再交付給業主。不要直接將錢存入業主的帳戶，絕對不要支付現金按金，以防被假業主欺騙而損失按金。

4. 租用「化妝樓」

近年來，出現了許多「化妝樓」，業主會翻新和裝修單位以掩蓋瑕疵。雖然這些單位看起來豪華，但通常隱藏著許多潮濕的地方。如果不小心租用了「化妝樓」，新婚夫妻不僅會感到不舒服，還可能需要增加額外的維修開支。因此，在睇樓時一定要仔細檢查。

5. 單位座向不佳

單位的朝向很大程度上會影響租戶的日常生活。面向「南北」的單位是最理想的，因為它能保證冬暖夏涼。面向西的窗戶，即所謂的「西斜單位」，因為夏天會又熱又曬，需要長時間使用空調，增加電費。而面向北的單位則會「冬冷夏熱」，容易潮濕發霉，所以在租房時要多加注意。

6. 單位景觀不佳

在睇樓時，要注意單位的景觀。如果單位面向主要的交通幹道，或者附近有不良設施，如垃圾房、墳場或殯儀館，將帶來衛生和噪音問題。同時，要注意附近是否有其他正在進行的建設項目或基礎設施，以免日後影響單位的景觀和開放性。此外，施工工程也會引起噪音和塵埃污染，因此如果在繁忙地區租房，也要考慮單位是否會受到霓虹燈的光污染。

7. 應對難搞的鄰居

在人口密集的香港，遇到經常抱怨、行為奇怪或衛生習慣差的鄰居可能會帶來很大的困擾。因此，在睇樓時建議試著多了解一些有關鄰居的情況。

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