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    • 2024-02-20 19:43:18
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【租屋懶人包】12大注意事項陷阱禁忌

注意事項


1. 尋找物業的途徑

當談到尋找物業時,許多人會首先使用大型網上平台,如28 House、591等,或者到地產代理店舖或諮詢熟悉的經紀人。雖然透過地產代理公司搵樓較方便,但通常要支付1%的佣金。因此,許多人會選擇使用網上租樓平台,直接與業主聯絡,從而節省佣金費用。然而,在網上租樓平台上,需要自己處理一切事務。委託持牌地產代理提供較大的保障,因為他們對物業交易具備專業知識,並受到地產代理監管局的監管。與此同時,雙方簽署《地產代理協議》,以確保對方提供真實資料,從而提供更大的保障。如果對地產代理的行為有疑問,甚至可以向監管機構查詢或投訴。


2. 預算分配

一般而言,租屋通常需要「兩按一上」,即支付兩個月的租金作為按金,並提前支付一個月的租金。按金通常在租約結束時退還,前提是沒有損壞。此外,如果通過地產代理租房,則需要另外準備半個月的租金作為代理佣金。租金通常已包含物業管理費和差餉,但水電費和維修費用可能不包括在內,因此在簽署租約之前必須詳細了解。如果能夠一次性支付半年甚至一整年的租金,可以嘗試與業主議價,這樣業主可能願意降價,從而節省大量租金支出。


3. 睇樓

不論是買屋還是租屋,睇樓都是必須的。一般來說,在網上平台搜尋物業時,通常只會看到租房物業的照片和影片,但實際情況可能與圖片不符。因此,一定要與業主約定睇樓時間,了解租房物業的實際情況。最好是多看幾個物業,做好比較後再做決定。如果身邊有朋友有睇樓經驗,可以邀請他們一起陪同睇樓,協助檢查細節。


4. 實用面積vs建築面積

在香港,物業的面積通常以平方呎和「建築面積」計算,建築面積可能包括公共空間,如大堂和樓梯間等。自2014年起,政府要求地產代理公司在廣告上必須清楚列明物業的「實用面積」(即實際可使用的面積,不包括公共空間)。


5. 出租同意書

簽約前可以要求業主提供銀行出具的出租同意書。由於銀行通常規定業主在按揭期間出租物業必須事先獲得書面同意,否則業主一旦停止供款,銀行可以在未經租戶同意的情況下收回物業,這可能導致租戶無法收回按金和提前租金。同時,租戶可能需要提供就業文件,例如就業證明、薪金單、稅單和強制性公積金供款單等,以證明穩定的收入。


6. 印花稅(打釐印)

簽訂正式租約後,需要在30天內向稅務局繳納印花稅,即所謂的「打釐印」。印花稅率根據租約期限的長短而定,一般為年租金或平均年租金的0.25%至1%。印花稅通常由業主和租客共同分擔。如果租約未經打釐印,法庭將不接受相關租約作為證據,如果日後雙方發生爭議,將沒有法律保障。


7. 分辨「生」和「死」約

香港的標準租約期通常為兩年,俗稱為「一年生一年死」。租約的第一年被稱為「死」期,而第13個月到租期結束的時間被稱為「生」期。除非租約另有規定,否則在「死」期內,業主不能調整租金,而租客也不能提前終止租約,任何一方違約都需要支付賠償金。


8. 清楚計算雜費

差餉、水費、電費、管理費等雜費可能未包含在每月租金中。在租房前,必須詢問租金是否全包,並向業主索取水、電、氣的單據,仔細核對上一次使用的紀錄,以確保沒有欠款,以免日後發生爭議。一般來說,租客需支付單位的水費、電費、氣費和寬頻費用等,而業主則負責管理費、差餉地租等費用。至於物業維修費用則根據情況而定,如果單位出現結構問題,一般由業主負責維修。


9. 檢查傢俬和電器

如果單位包含傢俬和電器,最好根據清單逐項檢查,並在租約中列出單位所有設施的狀況。建議在交樓時先拍攝單位情況的影片,以免日後發生爭議。在簽署租約時,確認並訂明維修責任。


10. 注意單位漏水問題

租房其中一個大問題就是漏水,不僅影響租客,還可能影響鄰居。在睇樓時,要特別留意牆面是否有新的油漆痕跡或是否有異味,因為業主可能試圖掩蓋漏水問題。同時,要檢查窗戶和天花板的油漆是否凸起,這可能表示有漏水問題。如果想進一步確認,可以在雨後進行睇樓。


11. 檢查門窗功能

在睇樓時,要多次打開和關閉門窗,檢查它們的功能是否正常。另外,新婚夫妻應檢查窗戶的螺絲、鉸鏈和密封膠,確保安全。此外,檢查電掣和插座的功能是否正常,以免日後出現問題。


12. 注意大廈設施

除了單位內部,大廈設施也非常重要。要注意電梯數量、安全系統和設施如會所等。如果電梯數量不足或安全系統不完善,會影響租客的生活品質。因此,在做出決定之前,必須評估大廈和設施的整體狀況。


租屋陷阱


1. 同一單位重複簽睇樓紙

根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,無論是租還是買,持牌代理在帶客戶睇樓前必須與客戶簽署「地產代理協議」,也就是「睇樓紙」。雙方簽署睇樓紙後,睇樓者不得事後透過另一代理或直接向業主租買所視察的單位,否則必須賠償原代理的佣金。

「睇樓紙」的有效期為3個月。在這段期間,如果該單位被租出,就必須向受「睇樓紙」約束的地產經紀支付佣金。由於不同的地產代理可能擁有同一來源的物業,如果同一單位被不同代理重複睇過,並在期限內決定租用,就必須支付雙倍佣金。


2. 遇到凶宅

由於香港的房價高企,許多人不介意租用價格特別便宜的凶宅。為了避免租用凶宅,許多人會查閱在線數據庫或土地註冊處。如果單位業主已過世,註冊記錄將有一份「死亡證」,記錄死者的死亡地點和原因。事實上,房地產代理也有責任告知潛在租戶該單位是否為凶宅。


3. 遇上假業主

近年來,詐騙分子假冒業主出租物業的案件層出不窮。如果新婚夫妻想避免被騙去「兩個月按金和一個月租金」,他們必須提前核實業主的身份。建議如果買方支付按金,支票應開給業主代表的律師樓,由律師確認交易後再交付給業主。不要直接將錢存入業主的帳戶,絕對不要支付現金按金,以防被假業主欺騙而損失按金。


4. 租用「化妝樓」

近年來,出現了許多「化妝樓」,業主會翻新和裝修單位以掩蓋瑕疵。雖然這些單位看起來豪華,但通常隱藏著許多潮濕的地方。如果不小心租用了「化妝樓」,新婚夫妻不僅會感到不舒服,還可能需要增加額外的維修開支。因此,在睇樓時一定要仔細檢查。


5. 單位座向不佳

單位的朝向很大程度上會影響租戶的日常生活。面向「南北」的單位是最理想的,因為它能保證冬暖夏涼。面向西的窗戶,即所謂的「西斜單位」,因為夏天會又熱又曬,需要長時間使用空調,增加電費。而面向北的單位則會「冬冷夏熱」,容易潮濕發霉,所以在租房時要多加注意。


6. 單位景觀不佳

在睇樓時,要注意單位的景觀。如果單位面向主要的交通幹道,或者附近有不良設施,如垃圾房、墳場或殯儀館,將帶來衛生和噪音問題。同時,要注意附近是否有其他正在進行的建設項目或基礎設施,以免日後影響單位的景觀和開放性。此外,施工工程也會引起噪音和塵埃污染,因此如果在繁忙地區租房,也要考慮單位是否會受到霓虹燈的光污染。


7. 應對難搞的鄰居

在人口密集的香港,遇到經常抱怨、行為奇怪或衛生習慣差的鄰居可能會帶來很大的困擾。因此,在睇樓時建議試著多了解一些有關鄰居的情況。


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